Атомстройкомплекс
ГлавнаяСтатьиСтоимость нежилой недвижимости

Как расценить стоимость коммерческой недвижимости с арендаторами?

Коммерческая недвижимость У собственника нежилой (коммерческой) недвижимости может возникнуть вопрос об определении адекватной арендной ставки, которая позволила бы привлечь арендаторов и получить стабильный справедливый доход. В этом случае важна рыночная стоимость, учитывающая ключевые факторы. Для ее формирования можно обратиться в специализированную компанию, занимающуюся независимой оценкой объектов недвижимости.

Рекомендуется иметь конкретный расчет арендного тарифа, который позволит обосновать установленную сумму. Это необходимо для понимания эффективности бизнеса, защиты в судах при возникновении спорных вопросов, определения базы налогообложения.

Продано
  • Арендатор: Агентство недвижимости CENTURY 21
  • Город:Екатеринбург
  • Район:Автовокзал
  • Улица:8 марта, 167
  • Площадь:222,84 м2

Стоимость:

51 253 200 руб.

230 000 руб./м2

Аренда:

267 408 руб.

1 200 руб./м2

Окупаемость:

16 лет

Доходность:

6 %

Продано
  • Арендатор: Аптека Низкие цены
  • Город:Екатеринбург
  • Район:Автовокзал
  • Улица:Белинского, 163 Г
  • Площадь:70 м2

Стоимость:

14 000 000 руб.

200 000 руб./м2

Аренда:

75 000 руб.

1 071 руб./м2

Окупаемость:

15 лет

Доходность:

6 %


Методики расчета

При определении арендной ставки можно использовать следующие методы:

  • Аналоговый (сравнительный). Он предполагает проведение сравнения имеющегося объекта с похожим по параметрам с известной стоимостью. При этом проводят корреляции по факторам, имеющим отличия, например, по месту размещения, меблировке и пр. Использовать его затруднительно, ведь в отличие от жилого помещения найти идентичные коммерчески объекты сложнее, они имеют индивидуальные параметры.
  • Доходный. Достаточно сложный метод, который базируется на сравнении получаемого в перспективе дохода от сдачи недвижимости в аренду или занятия другим видом деятельности с теми же затратами. Фактически это оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.
  • Затратный. При использовании этой методики суммируются постоянные и переменные расходы на содержание помещений, сопутствующие затраты, налоги, которые необходимо оплатить согласно действующему законодательству. Фактически это себестоимость, работа без прибыли. К получившейся сумме прибавляется желаемый размер дохода. Если получившийся тариф будет завышен, тогда появляются риски получить убыток.

Важно понимать, что цена рассчитывается на конкретную дату, ведь рынок коммерческой недвижимости имеет тенденцию меняться. Поэтому периодически стоит обновлять расчеты.

Использовать предложенные методики можно также для оценки проекта по строительству помещения для последующей сдачи в аренду. Это поможет оценить инвестиционную привлекательность выбранного решения.

Методика расчета

Факторы, влияющие на цену

Для определения справедливой стоимости используются методики, для которых важны определенные факторы, описывающие объект. К ним относятся следующие параметры:

  • Местоположение. Оценивается район, его престижность, направленность, удаленность от центра города.
  • Транспортная инфраструктура. Насколько удобно добираться автомобилями, в том числе грузовыми (важно для складских и производственных помещений), удаленность остановок общественного транспорта.
  • Площадь и архитектурные особенности недвижимости. В учет берутся общие параметры, а также количество отдельных помещений, их размеры.
  • Наличие коммуникаций, состояние помещения. В цене учитывается проведенный ремонт, его качество, телефонные линии, интернет, состояние электросетей, допустимые нагрузки, установленная система вентиляции и кондиционирования и другое.
  • Меблировка. Если речь идет о сдаче в аренду офисов, магазина, заведения общественного питания и т.д., наличие мебели и оборудования позволяет установить более высокие расценки.
  • Инфраструктура. Оценивается наличие рядом магазинов, кафе, банков, других учреждений.

В зависимости от назначения объекта коммерческой недвижимости могут браться во внимание и другие параметры.